开发商要断粮了！楼市还能继续涨吗？

来源：凤凰财经(finance_ifeng)综合澎湃新闻网、华夏时报、第一财经网报道

最近政治局、银监会、保监会齐齐出手，要挤一挤“资产泡沫”！

1、 政治局提出了要“抑制资产泡沫”，表明了抑制泡沫的决心。

2、 银监会发布最严银行理财新规。简单说，就是限制银行理财资金大规模进入股市。

3、  保监会主席项俊波公开讲话表示：决不能让保险公司成为大股东的融资平台和“提款机”。

高层这几条指导思想确实对流入股市的一部分资金起到了威慑作用，股市上演了一场暴跌。虽然股市有泡沫，却肯定不如楼市泡沫大。

有数据显示，中国百城住宅均价已经连续第12个月上涨，土地成交量跌价涨，各项指标均有回暖指向。

为什么各种政策打压之下，楼市还在上涨？

今年上半年地王频出，屡创新高！

110！没错，仅仅2016年半年就出了110个地王，这些地王有总成交价最高的，也有均价最高的，而且总数已经超过了2009年全年72宗的纪录。

地王在推高房价！购房者越来越买不起房了，政府调控楼市力度正在加大，连开发商也被高涨的房价吓到了，据融创孙宏斌感叹地王太多、风险太高需要小心谨慎了。

也许，楼市好景不长了，开发商快要断粮了！

1、银行开始收紧对开发商的贷款了

有媒体报道，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确，对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入。

如果银行不介入贷款买地，开发商的资金还能撑多久呢？

很多地王手头没有那么多资金，要想买下这些天价地块，往往需要从银行获得后续开发贷款，或者合作方通过融资进行股权并购。这样开发商竞价炒作地价的可能性就小了。

从这里，我们可以看出：个别银行对于房地产项目的风控政策在进行调整，意识到危机四伏了。

但还是有开发商在硬挺着：个别银行改变政策，他们不怕，怕的是监管层对于层出不穷地王现状的态度转变。如果楼市继续暴涨下去，可能监管层也要下狠手了。

2、证监会也在限制资金流向楼市！

据说证监会在近日召开的内部会议上已经表示表示，开发商通过再融资补充流动资金将受到严格限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。

这对开发商的影响非常大！因为一般开发商自身的出资比例仅占土地款10％到15％，后续的建设资金，一般选择向银行申请开发贷款，因为资金成本最低。若再融资补充资金受到限制，无疑会增加房企的融资成本。

开发商要生存下去，要保持规模，就要持续补充土地资源，随着土地资产的快速升值，对资金的依赖度只是继续上升，如果越来越多的金融机构收紧风控，将大大提升房企的成本和风险。

3、不仅银行和监管层在收紧房企的资金，由于楼市库存高企，开发商的现金流也将受到影响。

有数据显示，按照北京市2016年国有建设用地供应计划，土地供应总量为4100公顷，其中住宅用地1200公顷，当下土地供应仅完成不到全年的10%。

北京市房地产业协会秘书长陈志接受媒体采访时表示：“北京楼市的供需缺口并没有想象中那么大。整体的潜在供应分为三个部分：拿地未开工、开工未入市、入市未销售，把这三个部分全部算上，按照目前的去化速度，消化周期将在4-5年。”

什么意思呢？囤了大批地的开发商要担心房子盖好了，也许会卖不出去了。

连北京楼市都有库存问题，不要说其他城市了。

广州也面临着同样的尴尬，楼市不愠不火

虽然在2016年上半年，在兄弟城市房价高歌猛进之际，广州楼市虽然跟随着“火”了一把，但在去年以来的这一轮楼市去库存中，广州放量滞涨的走势使得其房价涨幅不仅远远低于北、上、深等一线城市。

土地市场同样如此，在各地“地王”频发的背景下，广州依然不温不火，1-4月大部分地块均以底价成交，到5月份东部板块几宗二类居住用地出现超过100%的溢价，但成交均价大多低于8000元/平方米。

尤其在前几年大量抢购地王的开发商，短期内依然难以实现现金流回流。

2009年底，富力地产、碧桂园等开发商以255亿的天价拍得广州亚运城地块，至今该地块依然保持着全国总价地王的最高纪录。但截至2015年，该项目公司非但未能带来投资收益，相反仍然录得数千万亏损。目前，该区域一手房均价仍在10000元/平方米出头，与2010年最初开盘时相当。

从某种程度上看，只要调控力度还在，土地供应节奏不放缓，也许不会存在太大的房价上涨预期。

普通老百姓只能望房兴叹，且坐等看看开发商能支撑多久吧！